2022年上半年，美的置业有过多次公开市场融资的记录，成为当前市场中少数能公开融资的民营房企。

　　据美的置业披露，继2月其成为首家成功发行中票的内房股民企后，该公司又接连与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。2022年5月，美的置业又成功发行10亿公司债，系首批创设信用保护合约发债示范房企。

　　良好的信用背书，为美的置业上半年稳定经营提供了支撑，公司销售受市场波动影响较小。

　　数据显示，2022年上半年，美的置业实现合约销售额400.3亿元；合约销售面积327万平方米。报告期内，二线及以上城市贡献近8成业绩，销售均价逆市增长2%至12233元/㎡，城市升级战略再上台阶。

　　通过集约化管理，集团管理和销售费用率实现同比下降。截至报告期末，公司营业收入317亿元，毛利率17.9%；核心净利润27亿元，业绩核心指标健康良性；净负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73，扣预资产负债率稳步下降至70.3%。

　　重视流动性安全管理

　　纵观前几年的数据，美的置业最明显的优势便是拥有通畅的融资渠道，且融资成本低。在今年行业持续出现债务违约情况下，美的置业凭借大股东支持及自身稳健经营，这一优势不仅未被削弱，反而持续得到维护。

　　美的置业披露，截至今年上半年，其持有现金总量305亿元，银行授信额度1533亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1056亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。

　　长期以来，美的置业重视信用价值，践行精益管理，凭借优良企业资质屡次获得多家主流金融机构支持，资信水平迈入民营房企第一梯队。

　　在手握充足现金总量同时，上半年美的置业融资成本持续下降。截至报告期末，美的置业加权平均融资成本降至4.60%。

　　在中期业绩会上，美的置业CFO林戈透露，为做好流动性资金管理，2022年上半年美的置业合计还了多笔融资，其中部分融资为主动偿还，“我们认为部分融资成本高，偿还以后我们融资成本得以优化。”

　　在美的置业2022年中期业绩会上，有媒体如是问到，“行业已进入一个比较动荡的时期，美的置业信用却不断地在增强，这是怎么做到的？”

　　“信用不是一天建成，需要持之以恒的打造。虽然整个行业在大跃进的时代，我们也曾跟了一波，但是美的置业调整的非常快，背后逻辑就是美的本身是一家追求财务稳健的企业。”林戈回应称。

　　林戈进一步指出，“大家都知道行业过去几年都有互相的合作，那么同时我们的资金也是有一些监管的，哪些资金才是你可动用的，就是头寸的管理是非常重要。”

　　“美的置业早几年就已经开始非常重视流动性安全管理，公司有一个现金流预警机制，当下公司现金流测压时间明显拉长。”林戈补充到。

　　值得一提的是，美的置业目前没有以其自身为债务主体的美元债，年内将偿付完年内公开市场债务，整体抗风险能力持续增强。大股东以股代息，超15亿港币现金分红留存在上市公司内，坚定支持公司长期发展。

　　据林戈透露，截至上半年，美的置业已经还了4笔公募债，累计还清金额约47亿元，一年内到期债务规模大幅缩小，月均偿债压力是非常小的。

　　以现金流安全为经营原则

　　在做好寸头管理保证公司稳健经营大方针下，美的置业主席郝恒乐于中期业绩会上表示，未来仍会以此为经营原则。

　　郝恒乐称，上个10年确实是房地产高速增长期，但自2019年起，行业逐渐出现拐点，供应巨大供需矛盾开始凸显，2020年以后集中爆发，但从长期来看，还是绝对看好房地产行业，只是行业结构发生了变化，当前企业需要有度过周期的能力，在度过周期后行业会变得更加理性。

　　“从美的置业当前的现金流及信用状况来看，我们认为是没有问题，不会出现任何问题，相反经过这么一个短周期压力，公司会变得更加健康。”郝恒乐说。

　　对于未来发展，郝恒乐表示，仍会以现金流安全作为最主要的经营原则，平衡好规模和利润的发展，包括明确下半年的一些经营思路，同时根据每个月的经营情况来动态的调整公司的经营策略。

　　不过，郝恒乐提及，美的置业绝对不会出现大规模的甩货行为，“因为这种行为会伤害企业的生存的基础，势必对公司现有利润以及未来的可持续发展造成巨大的伤害。”

　　在以现金流安全作为最主要的经营原则下，美的置业当前销售正稳步回升。郝恒乐判断，当前市场正处于持续筑底以及信心恢复的过程，未来市场将在第三第四季度逐步恢复。

　　销售逐步企稳下，美的置业将交付摆在了重要位置。因为交付除了是对房企的验收考验，更是美的置业践行自身的承诺、呈现坚实口碑的实力展现。

　　数据显示，2022年上半年，美的置业共实现38个城市，66个项目，超3万套房子交付，客户满意度位列行业第一梯队。

　　房企的交付与销售环节相互依赖、相互促进。良好的销售回款，是提前交付的保障，而稳健的交付，反过来也塑造了销售的口碑和信用。分析指出，超预期的交付，将为美的置业带来可观的结转收入。截至报告期末，美的置业已售未结转金额1156亿元，有效锁定未来收入。

　　与此同时，在业绩会上，林戈也透露，美的置业当前收购也都是以保证项目的交付安全为原则的。

　　据悉，截至今年上半年，美的置业已累计完成29个项目的股权交易，其中，上半年收购了8个项目，交易对手包括花样年、金科、雅居乐等企业，收购交易代价15亿元，项目总货值63亿元。

　　截至2022年上半年，美的置业土储总建筑面积4294万平方米，二线及以上城市的土储占比67%。通过合作项目股权切割方式，助力高价值项目获取，土储权益比提升至69%。

　　“充裕的土地储备、货值集中在高能级城市和价值区域、充足的已售未结转以及优于同业的产品力、交付力等，都为公司后期持续稳健增长提供了强劲保证。”相关分析称。

（文章来源：财联社）